Минстрой предложил новую схему продажи жилья, которая, по мнению Министерства, должна защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов. Впрочем, эксперты, опрошенные «РБК Личные Финансы», скептически относятся к данной инициативе, отмечая, что новая система взаимоотношений между дольщиками и застройщиками приведет к существенному увеличению цен.

Девелоперы признаются, что в среднем вкладывают в строительство нового жилого здания не более 10% собственных средств, еще 20% занимают в банках. Остальную сумму, необходимую для возведения дома, они получают от будущих жильцов, которые покупают еще не существующие квартиры на, так называемом, уровне «котлована». По некоторым данным, по договорам долевого участия, например, в Москве, продается около 80% квартир. Выгода застройщика в такой схеме очевидна. Не остаются в накладе и будущие жильцы возводимого здания (дольщики), получая квартиру по цене в среднем на 15%-20% ниже ее конечной стоимости. Впрочем, и в такой схеме есть свои минусы.

Были случаи, когда привлеченных средств от продажи «будущих» квартир не хватало девелоперам для завершения строительства. В результате, дольщики оставались и без квартир, и без денег. Обезопасить таких покупателей и хочет Минстрой, предложив принципиально новую схему. В Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не может превышать 10% ее стоимости. Иными словами, до ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. И при этом, девелопер должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через три года со дня заключения договора.

Защищены будут и эти 10%. Задаток, предлагают в Минстрое, должен поступать на «специальный номинальный счет в банке». При этом банк, в котором будет открыт такой счет, обязан сам контролировать застройщика, чтобы тот тратил деньги по назначению. Если дом будет построен, но дольщик, по каким-то причинам, откажется доплачивать оставшуюся часть денег, то задаток останется у застройщика. Если застройщик, в свою очередь, не выполнит свои обязательства по строительству дома, то он будет обязан вернуть задаток, причем в двойном размере.

«Новая схема Минстроя предлагает иные принципы работы. Интересы граждан планируется защищать, привлекая на строительство только 10% денежных средств. По мнению инициаторов, такой подход позволит уменьшить риски покупателей и снизить возможные финансовые потери. Но, отстаивая интересы покупателей, они, похоже, не подумали про бизнес, который не успевает привыкать к постоянно меняющимся правилам игры. Ведь власти, меняя законы «на ходу», буквально «подставляют» девелопера», - отметил «РБК Личные Финансы» Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Правила игры менялись действительно довольно часто. Долевое строительство было узаконено только в 2004-2005 годах, после вступления в силу закона 214-ФЗ. Согласно нему, привлекать средства граждан стало возможным лишь после получения всей необходимой для строительства разрешительной документации. До этого действовали преимущественно вексельные схемы, что привело к появлению большого числа обманутых соинвесторов. В дальнейшем, закон несколько раз менялся, ужесточая требования к застройщикам. Последние поправки начали действовать 1 января 2014 года: застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех способов: в страховой компании, через банковскую гарантию или путем вступления в Общество взаимного страхования.

Принятые за последние несколько лет правила, хоть и не являются идеальными на все 100%, считают эксперты, но их вполне достаточно, чтобы свести риски дольщиков к минимуму. Иными словами, улучшать существующие законы нужно, но кардинально менять особого смысла нет.

«В текущей ситуации я не вижу необходимости в том, чтобы вводить схему, предложенную Минстроем. Еще 5-6 лет назад проблема обманутых покупателей действительно стояла остро, но сегодня рынок стал более прозрачным и цивилизованным. Конечно, мошенники существовали всегда, однако их количество в последнее время неуклонно снижается. А подобные «метания» от одних правил к другим вряд ли окажут позитивное воздействие на первичный рынок жилой недвижимости - пострадают и застройщики, и покупатели», - отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Самое главное последствие введения новой, предложенной Минстроем схемы – это удорожание строительства, считает генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец. «Если застройщику придется сначала строить на заемные средства, а потом продавать после ввода в эксплуатацию, то его расходы однозначно увеличатся, что, в конечном итоге, повлияет и на цену», - замечает эксперт.

С точки зрения покупателей, конечно, есть положительные моменты, и об этом говорят все опрошенные «РБК Личные Финансы» эксперты, но возникает вопрос, чем за это придется заплатить.

«Сейчас клиенты фактически покупают квартиру, опираясь только на описание продавца и фотографии. При введении новой схемы они всегда смогут оценить товар сразу. Вопрос только – по какой цене им придется его приобретать?», - подчеркивает Александр Зубец.

Подорожание квартир, в данном случае, может быть существенным. «По моим оценкам, конечное предложение прибавит в стоимости около 35-40%. Так что заплатит, в конечном счете, потребитель», - говорит Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Эксперты уверены, что существуют иные варианты, как улучшить ситуацию, защитив и дольщиков от недобросовестных девелоперов, не «взвинтив» при этом цены, и бизнес.
«Нынешние правила нельзя назвать идеальными, но, тем не менее, сейчас представлено достаточно инструментов, позволяющих защитить интересы покупателей квартир в новостройках. Был принят 214-ФЗ (в качестве гарантий госрегистрация договора, залог земельного участка в пользу дольщика), идет серьезная работа на уровне глав городов и регионов, в результате, число обманутых дольщиков за последнее время сократилось в значительной степени. Еще в качестве обеспечения обязательств выступают новые требования по финансовой ответственности застройщика (гарантия банка, страховка, взаимное страхование). Также можно просто застраховать свою покупку», - отмечает Александр Хрусталев.

По мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, введение обязательного страхования ответственности застройщиков – вполне рабочая схема. «Конечно, пока еще система не отлажена полностью – девелоперам предлагается ограниченный набор инструментов, по некоторым из которых нет конкретной программы. Поэтому выход тех проектов, где застройщики не успели открыть адреса, сейчас переносится на другой срок. Однако девелоперы, в любом случае, приспособятся к данным изменениям, просто на это потребуется время – полгода или год», - подчеркивает Литинецкая.

Генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец также не видит смысла кардинально менять существующую схему реализации жилья на рынке новостроек. По его мнению, в рамках настоящих положений 214-ФЗ все достаточно прозрачно, четко и контролируемо. Конечно, есть некоторые нюансы, которые можно изменить для того, чтобы повысить прозрачность рынка. «Но рынок жилья – это не мутная вода, в которой коварные и хитрые застройщики ловят покупателей. И совсем уж безалаберные компании давно ушли с рынка», - замечает Зубец.

Источник: «РБК Личные Финансы» http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2014/04/10/239153.shtml

Выбор города или региона

Защита дольщиков обернется резким подорожанием квартир