Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев рассуждает о состоянии рынка ипотечного кредитования новостроек. По его словам, рынок недвижимости России находился на дне в мае этого года, и сейчас идет движение вверх.

— Государственная программа субсидирования ипотеки на новостройки — это единственный на сегодня драйвер рынка недвижимости?

— На сегодняшний день, безусловно, это один из ключевых драйверов рынка. Впрочем, как и валютные колебания. Например, если новостройки, расположенные в Московской области, по-прежнему стоят 70 тыс. за 1 кв. м в рублях, то долларах ситуация изменилась. По старому курсу было $2 тыс., сегодня — лишь $1 тыс. Возьмем в качестве примера Москву. Сейчас можно купить квартиру со стоимостью квадратного метра на уровне $2–2,5 тыс. Многие из тех, кто держал свои денежные накопления в валюте, сейчас пользуются моментом, приобретая квартиры. Таким образом, мы отмечаем увеличение активности среди покупателей: чем больше колебания валютного курса, тем сильнее оживление на рынке недвижимости.

Мы же, как реализовывали проект, например, за 130 тыс. руб. за 1 кв. м, так и продаем дальше. Нефть опускается на 10–15%, рубль падает на 10–15%, но подобного снижения не происходит с недвижимостью. Квартиры - это, пожалуй, единственная спокойная гавань в текущих условиях, особенно, если сравнивать с накоплениями в рублях.

— Каков сегодня процент сделок по новостройкам с привлечением ипотеки?

— По статистике «НДВ-Недвижимость», доля ипотечных сделок сейчас составляет порядка 40–50%. Три-четыре месяца назад показатель доходил до 70%. Год назад ипотечных сделок было меньше - на уровне 30-40%.

— Строительные власти Подмосковья в сентябре заявляли, что в регионе покупатели новостроек перестали вносить сразу 100% оплаты за квартиру и все чаще прибегают к ипотеке. Вы наблюдаете такую тенденцию?

— Не совсем. По объектам Московской области, которые реализует «НДВ-Недвижимость», процент ипотеки составляет 60–80%. Если говорить о новостройках Москвы, то доля ипотечных сделок достигла 40%. В этих новостройках чек по ипотеке ниже, и люди «голосуют рублем» за более доступную недвижимость.

— Какие квартиры сейчас покупают в ипотеку в Московском регионе? По информации «РБК-Недвижимости», летом 2015 года 50% продаж пришлось на однокомнатные квартиры. Это так?

— Доля «однушек» в наших продажах составляет около 45%, на «двушки» приходится 35%, на «трешки» — 15%, на многокомнатные – 5%.

Но сейчас покупают квартиры не в зависимости от количества комнат или квадратных метров. Сегодня на первый план выходит именно стоимость покупки. На рынке представлены разные варианты: есть и двухкомнатные квартиры, площадь которых составляет 60 кв. м, так и трехкомнатные квартиры такого же метража. Не вызывает удивления, что в таком случае покупатели предпочтут второй вариант.

— Ипотека — это финансовое обременение на 15–20 лет. Сейчас удобное время входить в ипотеку?

— Если вы работаете в организации, которая стабильна, серьезном госучреждении (а таких клиентов сегодня около 50%), то проблем никаких нет. Сегодня удобно входить в ипотеку не только из-за низких ставок, но и выгодных цен на новостройки.

Самое дно было пройдено в мае, на сегодняшний день рынок уже от него оттолкнулся. Тем не менее, застройщики продают жилье на выгодных условиях. Рост цен на новостройки и на недвижимость все равно будет. По моим оценкам, он составит 10% в рублях в начале следующего года, а когда стоимость квадратного метра пойдет вверх, что случится молниеносно, то входить в проекты будет уже поздно.

— Программа субсидирования ипотечных ставок в новостройке рассчитана на год — до весны 2016 года. Ее необходимо продлевать?

— На мой взгляд, важно не только продлить субсидирование, но и дополнить данную программу новыми возможностями.

Отмечу интересную вещь. С того момента, как Центробанк понизил ставку рефинансирования в июне 2015 года, фактически субсидирования уже нет. Ведь ипотека компенсируется только до ставки рефинансирования. Государство при этом экономит около 30–40 млрд руб., но ведь ничто не мешает перераспределить эти средства и «подарить» ипотечным заемщикам еще 1–1,5%. Подобное решение привлечет на рынок большее количество людей, принимающих сейчас решение о покупке новой квартиры, что поможет и строительной отрасли, и стране в целом.

— Так может, стоит отложить покупку квартиры и еще подождать снижения ставок?

— Не забывайте про стоимость новостроек - цены будут расти. Мы видим, что страна, сам рынок недвижимости, прошли дно. Начинается движение вверх, падать некуда.

— А сложно ли сейчас получить ипотеку? Банки часто отказывают в кредите?

— Нет, несложно. Получение ипотеки на сегодняшний день не является проблемой. Число банков, которые выдают подобные кредиты, является достаточным. У них, по сути, не осталось других инструментов для развития, поэтому брать ипотеку сейчас выгодно.

— Кто эти люди, которые сейчас берут ипотеку?

— Обычные люди. Банки верят заработным платам, которые можно подтвердить. Создана база, где они изучают ваш НДФЛ. Если десять лет назад можно было написать цифру, какую угодно, то сейчас все по-другому. Банки проверяют и рассчитывают совокупный доход.

Очень много, кстати, сейчас военной ипотеки. Если раньше определенным драйвером был материнский капитал, то сегодня больше сделок именно по данным клиентам.

— Отличается чем-то ипотека от банков, которые имеют в своем капитале долю государства, от стопроцентно частных?

— Особо не отличается. Конечно, основные банки на рынке — это организации с участием государства. На них приходится основной объем выданных ипотечных кредитов.

— Кроме ипотеки от банков, на рынке новостроек существует множество маркетинговых программ от самих застройщиков — рассрочки и т. д. Есть предложения от банков на конкретные новостройки со ставкой в 5–7%. Как относиться к этим программам?

— Надо понимать, что представляет собой данный маркетинг. Финансовое учреждение все равно получит свои деньги обратно. Нигде банк не доплачивает из своего кармана, и подобные программы вынужден предлагать, если кредитует застройщика. Чтобы компания справлялась со своим кредитным бременем, банки используют такие бизнес-ходы.

— Вы знакомы со статистикой по неплатежам по кредитам? Она растет?

— Насколько я знаю, статистика по невозвратам росла, но в последние два месяца перестала изменяться в динамике. Абсолютно точно, в новом деловом сезоне мы не увидим увеличения данных показателей.

— Новостным фоном этого года является чуть ли не еженедельная санация банковской системы — когда у банков отнимают лицензии. Как покупателям новостроек реагировать на такие новости?

— Реагировать надо спокойно. Это сигнал для всего рынка: пожалуйста, несите денежные средства только в значимые банки, вот и все. Понятно, что теперь люди обращаются либо в банки с госучастием, либо в те организации, которые государство поддерживает.

— Еще одна тема 2015 года — вопрос о возможном запрете к 2020 году долевого строительства. Как это отразится на ипотечном рынке?

— Давайте проведем аналогию. Например, во время боевых действий бросаешь гранату, чтобы уничтожить противника, а она оказывается обычной хлопушкой. Отказаться от договоров по ФЗ-214 легко, но что взамен? Есть предложения? Нет.

В плане ипотеки, если мы откажемся от продаж по ДДУ, то средний чек на квартиру, безусловно, вырастет. Постараюсь объяснить. Допустим, мы платим по ипотеке по 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Из них 35 тыс. руб. — себестоимость объекта, еще 35 тыс. руб. — доля прибыли для банков, что сопоставимо со стоимостью самого строительства, 10 тыс. руб. уйдет на страхование. Что остается застройщику? Чуть больше чем страховой компании… Когда в 2004 году появился ФЗ-214 «О долевом участии», стоимость недвижимости за два года выросла в значительной степени. В то же время удалось снять часть финансовой нагрузки с покупателей, поскольку на ранней стадии строительства цены на недвижимость минимальные. Самое интересное, что закон был направлен на повышение доступности жилья, а теперь нам предлагают отменить ФЗ-214. Если сначала придется построить жилье, а потом уже продавать, то стоимость предложения увеличится как минимум на 50%. Какие уж тут доступные цены…

— Прогноз на осень: что все-таки будет с новостройками?

— Пришло время для роста. Предположим, что произойдет повышение цены на нефть. Тогда недвижимость, безусловно, еще больше подорожает. Если нефть вырастет на 10–15%, то и цены на «первичку» - на 5–7%.

Если же нефть достигнет $65–70, то потенциал недвижимости за полгода-год составит до 30% как минимум. Этот актив должен расти - другого недвижимости не дано, и повышение будет не маленьким, а взрывным.

Сейчас застройщики осуществляют продажи почти на уровне себестоимости, так что ипотеку брать выгодно. А если учесть инфляцию, то вы не только решите свою жилищную проблему, но еще и выгодно инвестируете.

Беседовал Игнат Бушухин

Выбор города или региона

Сегодня удобно входить в ипотеку из-за низких цен на новостройки