Всем, кто ищет надежный инвестиционный актив в непростые времена, стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках – особенно в ЖК комфорт-класса. Собственники таких лотов остались в плюсе за счет удорожания самого объекта и за счет роста арендных ставок. Специалисты рассказали, на что обратить внимание при выборе нежилых помещений.

По данным аналитиков группы компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднем инвестиционная доходность за пять лет – с 2020 по 2025 год, увеличилась на 20%. При таких темпах стоимость недвижимости в среднем удвоилась. Таким образом, инвесторы в коммерческую недвижимость получили значительную прибыль за последние пять лет за счет роста стоимости актива.

Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между ними составляла 20% из расчета за один квадратный метр в пользу второго, а арендная ставка почти не различалась, если и была выше в «бизнесе», то не более чем на 10%.

«Коммерческая недвижимость выросла в цене за последние пять лет, в том числе потому, что стрит-ритейл занимает в ЖК 7-9% от общей площади проекта. В свою очередь арендные ставки в сегменте росли медленнее — в среднем на 5-7% в год. При этом надо учитывать, что в “пандемийные” годы они не индексировались, что не соответствует столь динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году. Несмотря на это, есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через 5 лет будет такая же, как сейчас у помещений, купленных 5 лет назад»

Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС»

Сегодня на размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, ключевую роль играет расположение помещения в жилом комплексе: людской поток, плотность жилой застройки и конкуренция являются основными драйверами роста цен и арендных ставок. Во-вторых, качество продукта. Коммерческие помещения с грамотной концепцией, отвечающие спросу арендаторов, приносили наибольшую доходность. Третий фактор – конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность была выше.

«Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретённое в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 млн рублей. Пять лет спустя стоимость аналогичного объекта выросла до 50 млн рублей – рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 руб./м² до 2450 руб./м² в месяц (5% в год). В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 млн рублей при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта»

Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Эксперты пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах остается стабильным и безопасным инвестиционным инструментом. Несмотря на рост сроков окупаемости, рост капитализации таких активов продолжится, особенно в сегменте комфорт-класса. Покупатели, рассматривающие коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, смогут извлечь выгоду не только из арендного дохода, но и из роста стоимости объекта.

Значение имеет как расположение ЖК в городской структуре, так и место самого коммерческого объекта внутри жилого комплекса. Третья рекомендация – нужно учитывать качественные характеристики продукта. Примером могут стать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. Также, в-четвертых, не стоит ограничиваться анализом арендного дохода. Рост стоимости самого объекта недвижимости обеспечит дополнительную доходность. Пятое: рассмотрите увеличение доли street retail в портфеле активов. Этот сегмент остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и городском рынке недвижимости.

Таблица №1. Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений на продажу на рынке старой и Новой Москвы:

Округ	Количество лотов в продаже, шт.	Средняя площадь, кв.м	Средняя цена кв. м, тыс. руб.	Средняя цена лота, млн руб.
ЦАО	2519	384,7	777,2	199,4
САО	1715	351,6	507,2	132,6
ТИНАО	1432	174,9	336,3	51,3
ЮАО	1424	398,9	400,9	117,4
ЗАО	1088	376,2	455,7	129,3
ЮЗАО	1086	362,8	399,2	102,4
ЮВАО	847	336,5	382,6	77,9
СВАО	840	470,4	376,1	129,4
ВАО	799	360,0	401,3	80,3
СЗАО	622	412,4	490,0	122,0
ЗелАО	40	257,6	217,0	39,5
Общий итог	12412	356,8	490,1	124,0

Таблица №2 Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений в аренду рынке старой и Новой Москвы:

Округ	Количество, шт.	Средняя площадь, кв.м	Средняя ставка аренды 1 кв. м/мес, руб.
ЦАО	6935	501,4	5307,0
ЗАО	2333	504,1	3539,2
САО	2143	543,7	3523,4
ЮЗАО	1574	452,3	3473,9
СЗАО	825	231,9	3082,4
ТИНАО	1140	225,0	3024,3
СВАО	1361	404,0	2987,8
ЮАО	3006	484,1	2931,3
ВАО	1324	414,4	2750,0
ЮВАО	1228	324,4	2593,3
ЗелАО	93	160,8	1925,5
Общий итог	21962	452,8	3822,6

Таблица №3. Средняя ставка аренды коммерческих помещений по назначению на рынке старой и Новой Москвы:

Назначение помещения	Количество, шт.	Средняя площадь, кв.м	Средняя ставка аренды 1 кв. м/мес, руб.
Торговая	2931	177,7	5203,7
ПСН	6949	270,7	3866,0
Офис	12082	624,3	3462,6
Общий итог	21962	452,8	3822,6

Источник: Новострой-М

Выбор города или региона

Новострой М: владельцы коммерческих помещений в новостройках выиграли вдвойне