Во времена дорогой нефти, стабильного рубля и растущих цен на недвижимость бизнес девелоперов чувствовал себя замечательно – деньги текли рекой. Сегодня финансовые потоки от продаж квадратных метров снижаются, так было и в 2008 году. Редакция «РБК-Недвижимости» вспомнила, как игроки рынка недвижимости вышли из прошлого кризиса.

Слово «кризис» по-китайски (вэйцзи) состоит из двух иероглифов – опасность и возможность. И, по мнению и опыту экспертов, даже в сложные периоды можно найти возможности для бизнеса. В 2008–2009 годах кризис серьезно зачистил ряды игроков рынка недвижимости. В то же время он показал, что даже на фоне общего спада можно как найти условия, необходимые для роста компании, так и «выстрелить» с успешными проектами.

Сейчас застройщики уже знают способы пережить нелегкие времена – это заморозка проектов, переход в экономсегмент и борьба за госконтракты. Если вспомнить 2008 год, то лучше всего кризис пережили крупные компании, имеющие доступ к госзаказам. Благодаря им удалось выжить и сохранить бизнес таким компаниям, как СУ-155, ЛСР, ДСК-1 и в том числе «Мортон». Владельцы Capital Group и Mirax Group сохранили бизнес, но расстались с частью недвижимости. Многие компании (см. подверстку «Громкие падения») поменяли собственников за долги или обанкротились.

Громкие падения

Владельцем компании «Система Галс» была АФК «Система» Владимира Евтушенкова. В апреле 2009 года ВТБ получил контрольный пакет акций девелопера за символические 60 руб. в обмен на реструктуризацию задолженности в $700 млн.

Девелопер «Дон-Строй», специализирующийся на строительстве жилья бизнес-класса в Москве, не смог обслуживать долги и перешел под контроль ВТБ за символические 500 руб.

Кирилл Писарев и Юрий Жуков, совладельцы ГК ПИК – одной из лидеров по объемам строительства жилья экономкласса (строила больше 1 млн кв. м в год), также в апреле 2009 года за долги продали долю Сулейману Керимову. Одна из структур группы – «ПИК-Девелопмент» – обанкротилась. Долги ПИК достигали 44 млрд руб.

В 2010 году суд по иску Альфа-Банка арестовал башню «Федерация» и другие активы Mirax Group Сергея Полонского. Башню удалось отстоять, однако сам бренд Mirax Group был ликвидирован владельцами год спустя.

Компания Russian Land бизнесмена Шалвы Чигиринского лишилась крупных проектов, в том числе многофункционального комплекса на месте гостиницы «Россия», где сейчас строится парк «Зарядье», а также заморозила строительство башни «Россия» в «Москва-Сити».

Группа МИАН Александра Сенаторова из-за проблем с уплатой долга Альфа-Банку распродала более половины активов.

Если события шестилетней давности похожи на 2014 год по отдельным показателям (уровню спроса, количеству сделок), то отличаются в главном – предпосылках. Но последствия для рынка будут схожими: тогда падение цен составило около 30%, говорят эксперты.

Напомним, что мировой финансовый кризис настиг сектор недвижимости России только в сентябре 2008 года. Уже в 4-м квартале рынок Московского региона практически замер. Прекратилась выдача ипотечных кредитов, покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на падение цен на жилье. В результате застройщики столкнулись с трудностями финансирования, отсутствие сделок не позволяло им обслуживать текущие кредиты, но цены девелоперы не спешили снижать. Самые сложные времена наступили для игроков рынка уже во 2-м квартале 2009-го. К концу года падение долларового индекса стоимости жилья IRN составило 34% – с $6122 за кв. м в начале октября 2008-го до $4035 в конце декабря 2009-го.

«В прошлый кризис не было денег ни у банков, ни у бизнеса. Фактически рынок упал всего за пару недель. К сожалению, многие игроки оказались просто не готовы к новым реалиям, в результате чего были отсеяны кризисом», – вспоминает генеральный директор «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев.

Сейчас главной проблемой девелоперы называют ключевую ставку ЦБ в 17%, которая делает кредиты и ипотеку недоступными для компаний и девелоперов.

Как заработали на кризисе 2008 года

Редакция «РБК-Недвижимости» опросила компании, которые благополучно преодолели прошлый кризис. Эксперты поделились секретами успеха и рассказали о своих новых антикризисных стратегиях.

1. Справедливая цена, комфорт-класс и квартиры с отделкой

В 2008 году рынок требовал четких и актуальных решений в соответствии с новыми условиями. Ярким примером подобных действий стала реализация проектов «Марфино» в Москве. Изначально в микрорайоне Марфино на месте теплиц планировалось построить жилье бизнес-класса. В кризис эта концепция была обречена на провал – продажи в этом сегменте встали. Компания «НДВ-Недвижимость», которая выступала эксклюзивным брокером и консультантом проекта, предложила построить доступное жилье – девелопер проекта компания «Ведис Групп» согласился.

«Минимальная планка продаж была установлена на уровне десяти квартир, причем не в месяц, а в день! Изучив предложение, мы согласились продавать больше, но только при установлении конкурентоспособных цен. Решение оправдало себя наилучшим образом: стартовые цены начинались примерно от 70 тыс. руб. за кв. м, а у офисов продаж сформировались большие очереди. Люди стремились купить комфортное и недорогое жилье. Например, в один августовский день мы продали около 60 квартир, а в сентябре этот рекорд был побит – 113 квартир за один день», – рассказал Александр Хрусталев.

Алексанр Хрусталёв, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:

– Из ситуации мы тогда вышли в плюсе, и главный рецепт успеха состоял в том, чтобы как можно больше работать и меньше думать о кризисе. Сложно сказать, какой была наша доля до начала кризиса, но благодаря обдуманным и решительным действиям оборот компании вырос в 27 раз, позволив ей переместиться на первое место по объему продаж в новостройках.

Наша компания готова к кризису, есть разработанный план действий. Это наше ноу-хау, которое мы на сегодняшний день пока не озвучиваем. При этом нет смысла копировать стратегии, применявшиеся в прошлый раз. Новый кризис не похож на предыдущий, у него есть абсолютно своя специфика, и ее необходимо учитывать при разработке антикризисных мероприятий.

В кризис изменения коснулись и многих других проектов, где это возможно, были пересмотрены планировочные решения, изменилась концепция. Кроме того, на рынке наметились новые тренды. Появились квартиры с отделкой, стал развиваться сегмент новостроек комфорт-класса – недорогих и при этом качественных новостроек.

Девелопер «Ведис Групп» пересмотрел тогда и концепции других проектов. В 2008-м, помимо «Марфино», были уже проработаны и готовы архитектурные концепции бизнес-класса для жилых комплексов «Алексеево» и «Нахимово». Здесь также решили заменить существующие концепции на панельную застройку. «Мы сделали ставку на экономкласс (в том числе включив в квартирографию квартиры небольших площадей). Также было решено «выйти за рамки экономкласса» и сделать настоящий комфорт-класс. Для этого мы разработали дизайнерские входные группы и места общего пользования, очень продуманную детскую и спортивную инфраструктуру – красивые нестандартные детские развивающие площадки, спортивные площадки, первыми на рынке сделали квартиры в доме с отделкой. Также мы предложили честную цену проекта с учетом кризисных снижений, в том числе еще не случившихся, но уже гарантированно ожидаемых», – вспоминает Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп».

Стоит отметить, что эти проекты также реализовывались компанией «НДВ-Недвижимость».

Ольга Шакалова, коммерческий директор «Ведис Групп»:

– Мы не планируем изменять своим принципам в условиях нового кризиса. А именно – увеличили темпы строительства наших объектов, так как понимаем, что готовность объекта сейчас важна для покупателей: и для тех, которые покупают жилье «для себя», и для инвесторов, которым важно быстрее вернуть свои деньги и получить прибыль в такое сложное время. Также в ближайшее время презентуем покупателям новую систему выбора квартиры. Покупатель сможет выбрать квартиру, отталкиваясь не только от привычного параметра – количества комнат. Мы предлагаем исходить из потребностей покупателя, состава семьи и так далее – по нашим расчетам, это позволит покупателям получить квартиру с необходимым функционалом при меньшем бюджете. Все запланированные проекты компании будут реализовываться без привлечения кредитных средств. И конечно, мы постараемся обеспечить актуальную для покупателей цену на наш объект.

2. Госзаказы и новые площадки

ГК «Мортон» является ярким примером компании, которая смогла не только пережить кризис 2008 года, но и заложить в этот период основу для активного развития бизнеса. В 2008 году девелопер также выбрал стратегию строительства доступного комфортного жилья с необходимой инфраструктурой.

Также застройщику удалось выиграть тендер на проектирование жилья и инфраструктуры для военнослужащих. Реализация этого проекта стала дополнительным фактором поддержки компании на кризисном рынке.

В начале прошлого кризиса «Мортон» выгодно купил площадки под строительство будущих проектов – микрорайонов «Солнцево-Парк» и «Сакраменто». Эти проекты девелопер вывел в продажу сразу после кризиса – в 2010 году. Тогда на рынке практически отсутствовало новое предложение и появился отложенный спрос.

Александр Ручьев,президент ГК «Мортон»:

– Принятая нами в то время стратегия позволила компании после окончания кризиса занять место одного из лидеров на рынке недвижимости столичного региона. «Мортон» вообще была первой компанией, которая после кризиса представила на рынке масштабные проекты комфорт-класса с широким набором инфраструктуры.

Сегодня стратегия компании уже сформирована и заключается в сокращении издержек, оптимизации расходов, ставке на собственные производственные мощности и выходе на международные рынки сбыта продукции.

Мы собираемся сосредоточиться на строительстве новых очередей в текущих проектах Московской области и не планируем вывод новых объектов в Подмосковье.

В Москве, где последние несколько лет мы не открывали новых проектов, в 2015 году задумали начать строительство сразу двух. Мы по-прежнему планируем оставаться в сегменте эконом- и комфорт-класса.

Уже в 1-м квартале этого года мы сократим издержки приблизительно на 20%, в том числе это будет происходить за счет начала работы нашего собственного домостроительного комбината ДСК «Град». Собственное производство значительно удешевит себестоимость строительства.

3. Собственные средства и покупка кризисных активов

Группа компаний «Ташир» бизнесмена Самвела Карапетяна, известная по строительству торговых центров под брендом «РИО», успешно пережила прошлый кризис. Для компании 2008–2009 годы стали знаковыми. Тогда наряду с плановыми открытиями объектов группа приобрела ряд крупных проектов коммерческой и жилой недвижимости в Москве, в которые инвестировала свыше $1 млрд. Из кризиса компания вышла одним из ведущих девелоперов и до сих пор удерживает эти позиции.

Компания купила ряд площадок под новое строительство жилой и коммерческой недвижимости и недостроенные объекты, заморозка которых была осуществлена предыдущими собственниками по причине недостатка средств финансирования (ЖК «Кронштадтский», ЖК «Дирижабль», ЖК премиум-класса «Розмарин» (бывший «Газойл Сити»). Помимо этого «Ташир» вошел в ряд проектов по коммерческой недвижимости в Москве.

Устоять и даже вырасти в кризис компании позволила, во-первых, диверсифицированная структура группы; во-вторых, развитие бизнеса за счет собственных средств: в третьих, низкая себестоимость строительства, которая создается благодаря собственному производственному потенциалу. Кроме того, именно в кризис «Ташир» запустил целый ряд проектов в области ретейла, в то время как многие розничные сети в тот момент закрывались.

Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир»:

Сергей Велесевич

Источник: http://realty.rbc.ru/articles/30/01/2015/562949993834006.shtml

Выбор города или региона

Как пережить кризис: девелоперские компании вспоминают стратегии 2008 года